03.11.2019

Co to jest powierzchnia użytkowa?

Każdy, kto na jakimś etapie życia zetknął się z rynkiem nieruchomości – sprzedawał, kupował lub wynajmował mieszkanie – z pewnością spotkał się z terminem powierzchni użytkowej. Pojęcie to, najczęściej w kontekście mieszkania lub domu, pojawia się w wielu rozporządzeniach i ustawach. Łączy się z nią jednak wiele nieścisłości i niejasności, ponieważ definicja powierzchni użytkowej występuje w wielu różnych wersjach. Mogą one znacząco się od siebie różnić w zależności od tego, do czego chcemy ją wykorzystać. Dlatego warto pamiętać, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych definiuje powierzchnię użytkową inaczej niż chociażby ustawa o ochronie lokatorów. Inną wersję definicji znajdziemy także w ustawie o mieszkaniowym zasobie gminy. Jak więc powinniśmy rozumieć termin „powierzchnia użytkowa” i czy istnieje jedna odpowiedź na pytanie co to właściwie jest? Wszystkie te wątpliwości postaramy się rozwiać w poniższym artykule.

Czy można odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie czym jest powierzchnia użytkowa?

Biorąc pod uwagę mnogość kontekstów i zastosowań można śmiało powiedzieć, że niestety jedna definicja powierzchni użytkowej nie istnieje. Termin ten określa się inaczej w zależności od wielu czynników. Pośród nich wyróżnić można:

polskie normy
standardy międzynarodowe
ustawy
księgi wieczyste

Właśnie dlatego o powierzchni użytkowej mieszkania lub domu powinniśmy myśleć w różny sposób w zależności od tego, jakie działania zamierzamy podjąć i jakie sprawy formalne mamy aktualnie do załatwienia.

Powierzchnia użytkowa lokalu a podatki

Powierzchnia użytkowa w kontekście podatku od nieruchomości

Naliczenie odpowiedniej wysokości podatku wymaga dokładnego pomiaru powierzchni użytkowej. Kwestie powiązania podatków z powierzchnią użytkową reguluje art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy lokalnych opłatach i podatkach. To właśnie w myśl tego aktu normatywnego powierzchnia użytkowa stanowi podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części. Jaka definicja powierzchni użytkowej znalazła się w tym dokumencie? Według ustawy powierzchnię użytkową można definiować poprzez zmierzenie długości ścian po ich wewnętrznej stronie z uwzględnieniem wszystkich kondygnacji, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów windowych. Warto zaznaczyć, że za kondygnację uznaje się tutaj także garaże podziemne, poddasza użytkowe oraz piwnice i sutereny.

Z definicji zawartej w ustawie o lokalnych opłatach i podatkach wynika, że do powierzchni użytkowej nie jest wliczana szerokość ścian działowych. Jest to bardzo korzystne, zwłaszcza dla właścicieli dużych domów i innych budynków. Warto także pamiętać, że w myśl ustawy część kondygnacji której wysokość w świetle wynosi od 1,4 metra do 2,2 metra zalicza się do powierzchni użytkowej budynku jedynie w pięćdziesięciu procentach. Jeżeli zaś wysokość ta jest mniejsza niż 1,4 metra, nie wlicza się ona do powierzchni użytkowej.

Co z podatkiem od spadków i darowizn?

Każdy, kto odziedziczył nieruchomość i jest zobowiązany do zapłacenia za nią podatku, będzie musiał ustalić jej powierzchnię użytkową. To od niej bowiem zależy wysokość wspomnianego podatku. W tym wypadku należy sięgnąć do definicji zawartej w ustawie która określa podatki od spadków i darowizn. W rozumieniu tej ustawy powierzchnię użytkową można definiować poprzez zmierzenie długości ścian po ich wewnętrznej stronie w przypadku pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Przy czym warto zaznaczyć, że w tym wypadku do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się piwnic. Podobnie jak w przypadku ustawy o lokalnych opłatach i podatkach, w tym akcie normatywnym z powierzchni użytkowej również wyklucza się szyby windowe.

Jak widać zasadnicza różnica w definiowaniu powierzchni użytkowej pomiędzy podatkiem od nieruchomości a podatkiem od spadku i darowizn dotyczy piwnic. W pierwszym przypadku ich powierzchnia brana jest pod uwagę w obliczaniu powierzchni użytkowej. W drugim zaś nie ma ona znaczenia.

Definicja powierzchni użytkowej – jak interpretować kondygnację w jej kontekście?

Kondygnacja to pojęcie, które pojawia się we wszystkich definicjach powierzchni użytkowej. Jak jednak powinniśmy definiować ten termin? Jaka część domu może być uznana za kondygnację, a której do terminu nie powinniśmy zaliczać? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w rozporządzeniu ministra infrastruktury dotyczącym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W myśl tego rozporządzenia kondygnację definiuje się jako naziemną lub podziemną pionową część budynku, która zawiera się pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie (ewentualnie najwyżej położonej warstwy podłogowej na stropie) a powierzchnią osłaniającą izolację cieplną stropu, który znajdują się ponad tą częścią budynku.

Za kondygnację uważa się także poddasze, na którym znajdują się pomieszczenia przeznaczone do użytkowania dla ludzi. Uznaje się za nią także poziomą przestrzeń przeznaczoną na urządzenia techniczne, jeżeli jej średnia wysokość w świetle jest większa niż dwa metry.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową poddasza?

Dla wielu osób obliczenie powierzchni użytkowej poddasza może wydawać się problematyczne. Nie jest to jednak bardzo trudne zadanie, jeżeli przestrzegamy kilku istotnych reguł. Przede wszystkim musimy pamiętać, że:

do obliczenia powierzchni użytkowej wykorzystujemy sto procent powierzchni, jeżeli wysokość kondygnacji jest większa lub równa 2,2 metra.
jeżeli wysokość kondygnacji w świetle jest mniejsza niż 2,2 metra, ale nie przekracza 1,4 metra to do obliczeń powierzchni użytkowej wykorzystuje się jedynie pięćdziesiąt procent powierzchni
jeżeli natomiast jest ona niższa niż 1,4 metra, powierzchnię poddasza pomija się podczas obliczania powierzchni użytkowej

Podczas obliczania powierzchni użytkowej poddasza często popełnia się błąd polegający na nieprawidłowym obliczeniu wysokości kondygnacji w świetle. Tymczasem nieprawidłowy pomiar działa wyłącznie na naszą niekorzyść, bowiem błędy w tym zakresie mogą podwyższyć wysokość podatku.

Powierzchnia użytkowa a normy metrażowe

Warto pochylić się także nad definicją powierzchni użytkowej, która zawiera się w Kodeksie cywilnym. Ta bowiem mówi, że powierzchnia użytkowa jest równoznaczna z powierzchnią wszystkich pomieszczeń, które znajdują się w lokalu. Do tego grona zaliczają się w szczególności pokoje, przedpokoje, kuchnia, łazienki, korytarze oraz wszystkie inne pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, niezależnie od przeznaczenia i sposobu ich użytkowania. Jednocześnie warto zaznaczyć, że w myśl Kodeksu cywilnego do powierzchni użytkowej nie wlicza się balkonów ani loggii. Także antresole, duże szafy, schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, wózkownie, strychy oraz komórki, w których przechowujemy drzewo na opał.

Pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Definicję powierzchni użytkowej zawartą w Kodeksie cywilnym wyróżnia przede wszystkim sposób dokonywania jej pomiaru. W odróżnieniu od ustaw o lokalnych opłatach i podatkach oraz o podatku od spadków i darowizn tutaj mowa jest jedynie o mierzeniu wewnętrznej długości ścian. Ustawa o ochronie lokatorów natomiast mówi o dokonywaniu pomiarów w świetle wyprawionych ścian, czyli takich, które posiadają już tynk i glazurę.

Jak powinno się mierzyć powierzchnię użytkową?

Podczas pomiaru powierzchni użytkowej należy kierować się rozporządzeniem ministra transportu, budownictwa i gospodarki morskiej z 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Przepis te wymienia kilka zasad dotyczących przedstawiania powierzchni użytkowej. Poniżej przestawiamy najważniejsze z nich.

lokal mieszkalny to pomieszczenie wydzielone trwałymi ścianami w formie budynku lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych
powierzchnię pomieszczeń należy zaliczać w stu procentach do powierzchni użytkowej, jeżeli wysokość ścian jest w świetle równa lub większa 2,2 metra. Jeżeli jest ona mniejsza niż 2,2 metra, ale nadal wyższa niż 1,4 wówczas do powierzchni użytkowej zalicza się pięćdziesiąt procent jej powierzchni. Jeżeli natomiast ściany są niższe niż 1,4 metra ich powierzchnia nie zostaje uwzględniona
Pomiaru należy dokonywać w świetle wyprawionych ścian po podłodze. Przy czym za wyprawione ściany uznaje się te, które posiadają już tynk lub glazurę. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się cokołów ani listew. Nie wliczamy do niej także wnęk na grzejniki ani przejść drzwiowych. Zgodnie z normą polską – ISO 9836, dokładność pomiaru liniowego wynosi do 1 centymetra, a dokładność obliczenia powierzchni – do 0,01 metra kwadratowego.

Warto zaufać fachowcom

Jeżeli chcemy dokonać pomiaru powierzchni użytkowej w miastach takich jak Olsztyn czy Gdynia, warto skorzystać z pomocy fachowca. Doskonałym rozwiązaniem będzie w tym wypadku zwrócenie się do Centrum Ekspertów Finansowych GrupaCDF. Ta niezwykła firma oferuje stuprocentowo kompleksowe usługi dotyczące obsługi nieruchomości. GrupaCDF łączy ze sobą usługi agencji nieruchomości z usługami doradztwa finansowego. Eksperci i fachowcy współpracujący z Centrum Ekspertów Finansowych GrupaCDF będą w stanie pomóc nam we wszystkich formalnościach dotyczących sprzedaży lub kupna nieruchomości. Są to najwyższej klasy specjaliści, którzy zdejmą z ciebie obowiązek zajmowania się kwestiami prawnymi i notarialnymi. Wśród nich są także rzeczoznawcy, którzy dołożą wszelkich starań, aby pomóc ci obliczyć powierzchnię użytkową domu lub mieszkania dokładnie w taki sposób, jaki jest potrzebny w twoim indywidualnym przypadku.

Liczenie powierzchni użytkowej może być problematyczne z wielu względów. Przede wszystkim wpływa na to mnogość definicji i różnego rodzaju akty normatywne, które regulują kwestie pomiarów. Wielu z nas czuje się przytłoczonych wszystkimi formalnościami. Właśnie dlatego warto zainwestować w profesjonalną pomoc ekspercką. Korzystając z usług Centrum Ekspertów Finansowych GrupaCDF otrzymujemy gwarancję skuteczności i dobrej jakości pomiarów. Jednocześnie możemy liczyć na to, że pracownicy mogą nam z innymi aspektami kupna lub sprzedaży nieruchomości.