11.06.2022

Najem instytucjonalny – najważniejsze informacje

Wynajem nieruchomości może przynosić spore korzyści. Jednak bardzo często problem sprawiają lokatorzy, którzy nie chcę płacić czynszu bądź się wyprowadzić mimo nalegań najemcy. Być może dobrym pomysłem jest podpisanie umowy najmu instytucjonalnego, ale nie wszyscy mogą to zrobić.

Prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych, a może zastanawiasz się nad takim biznesem? W takim razie musisz koniecznie dowiedzieć się, czym jest najem instytucjonalny i na jakich zasadach działa. Sprawdź, jakie korzyści możesz mieć z takiej umowy!

Podstawowe rodzaj umów najmu lokalu

Jeszcze kilka lat temu osoby, które zajmowały się wynajmem nieruchomości, miały do wyboru dwa rodzaje umów. Pierwsza z nich nadal jest najbardziej powszechna. Obie strony dochodzą do porozumienia w kwestii wysokości czynszu i zwrotnej kaucji, czasu trwania umowy, terminu wpłat oraz okresu wypowiedzenia.

Druga umowa dotyczy najmu okazjonalnego. W tym wypadku strony powinny udać się do notariusza i w jego obecności złożyć podpisy. Różnica polega też na tym, że lokator musi wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wypowiedzenia. Ponadto nie można podpisać jej na okres dłuższy niż 10 lat.

Mimo że w pewien sposób oba rodzaju umowy zabezpieczają interesy właściciela nieruchomości i lokatorów, to mają też swoje wady. W przypadku najmu okazjonalnego jest to dodatkowy koszt w postaci taksy notarialnej. Natomiast w klasycznej pomimo zapisu dotyczącego wypowiedzenia, prawo jest korzystniejsze dla lokatorów, którzy, nawet jeśli nie płacą czynszu, nie mogą zostać pozbawieni dachu nad głową. W takiej sytuacji wynajmującemu nie pozostaje nic innego, jak złożyć wniosek do sądu o eksmisję, ale sprawa może trwać nawet kilka miesięcy, a pieniądze z najmu nie będą wpływać w tym czasie na konto. Na szczęście została wprowadzona ustawa regulująca najem instytucjonalny.

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny to kolejny rodzaj umowy, który został wprowadzony dzięki ustawie z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym zasobie nieruchomości. Z jej treści jasno wynika, że umowę najmu instytucjonalnego lokalu może zostać podpisana przez osobę fizyczną i prawną oraz jednostkę organizacyjną, która nie jest w posiadaniu tytułu prawnego i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych.

Strony umowy najmu instytucjonalnego mogą same zdecydować o okresie jej trwania, ale nie może zostać podpisana na czas nieokreślony.

Co więcej, szczegóły umowy zostały skonkretyzowane na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.
Umowa najmu instytucjonalnego jest zbliżona do wcześniej wspomnianej umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego – charakterystyka

Niestety umowa najmu instytucjonalnego lokalu nie jest przeznaczona dla wszystkich wynajmujących. Jej podpisanie wymaga prowadzenia działalności gospodarczej zajmującej się wynajmem mieszkań. W przypadku innej branży nie ma takiej możliwości i konieczne będzie podpisanie klasycznej umowy najmu. Jakie jeszcze warunki należy spełnić? Przede wszystkim umowa najmu instytucjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie w obecności notariusza. Wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszać tego faktu w urzędzie skarbowym, ale musi zapłacić podatek od wynajmu.

Największe znaczenie dla obu stron ma jednak jeden szczególny zapas, a mianowicie wynajmujący nie musi wskazywać lokalu, w który zamieszka lokator w razie eksmisji.

Jaki elementy powinna zwierać umowa najmu instytucjonalnego?

Jak wspomniano wcześniej, umowę najmu instytucjonalnego lokalu strony muszą podpisać w obecności notariusza. Kolejne elementy dokumentu tylko odrobinę różnią się od tych, które można znaleźć w klasycznej umowie. Są to:

• Dane osobowe obu stron.
• Czas trwania umowy.
• Wysokość czynszu.
• Termin uiszczania należności.
• Konsekwencje niedotrzymania zobowiązań finansowych.
• Spis wyposażenia.
• Stan liczników.
• Oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu.
• Wysokość kaucji, która nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu.
• Wskazanie sposobu egzekucji opuszczenia mieszkania.
• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego potwierdzające zgodę na egzekucję, opróżnienia lokalu oraz jego wydanie.

Każdy wynajmujący powinien szczególną uwagę zwrócić na ostatni punkt. Jest on o tyle istotny, że w razie jakichkolwiek niedogodności związanych z zachowaniem lokatorów np. niepłacenie czynszu lub niszczenie mienia, właściciel nieruchomości może w stosunkowo krótkim czasie przeprowadzić eksmisję.

Najem instytucjonalny – wypowiedzenie umowy

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu może zostać rozwiązana na dwa sposoby. Oczywiście pierwszy z nich polega na tym, że kończy się umowny okres i lokatorzy zobowiązani są opuścić nieruchomość. Natomiast drugi dotyczy eksmisji. W tym momencie należy zaznaczyć, że na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego pisemne żądanie opróżnienia lokalu jest możliwe tylko, gdy najemca nie wywiązuje się z umowy najmu instytucjonalnego. Brak reakcji ze strony najemcy w ciągu 14 dni umożliwia właścicielowi mieszkania podjęcie kolejnych kroków.

Kiedy lokator po ustaniu ważności umowy odmawia opuszczenia lokalu, to wynajmujący musi złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został podpisany przez obie strony. W kolejnym kroku sprawa trafia do sądu. Wraz z wnioskiem muszą zostać dostarczone dokumenty potwierdzające zaistniałą sytuację, czyli:

• Akt własności lokalu.
• Dowód żądania opróżnienia lokalu oraz potwierdzenie jego dostarczenia.

Kiedy wniosek zostanie rozpatrzony, wynajmującemu przysługuje prawo do jego wykonalności, czyli podjęcie współpracy z komornikiem. Może też domagać się odszkodowania od lokatorów.

Co ciekawe, najemcom nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Najem instytucjonalny a kaucja

Pewnie większość osób wie, że kaucja wpłacona przez lokatorów podczas podpisywania umowy jest zabezpieczeniem finansowym dla wynajmującego, ale jednocześnie jest też zwrotna. Co to oznacza w praktyce? Właściciel nieruchomości musi mieć podstawy do tego, aby nie zwracać kaucji, czyli dowody potwierdzające zniszczenia lub brak wpłaty. Obecnie najbardziej popularne jest robienie zdjęć w mieszkaniu w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego oraz wyciągi z konta w banku, na które co miesiąc miał wpływać czynsz.

Co ważne, kaucja może zostać wykorzystana na pokrycie kosztów eksmisji.

Czy najem instytucjonalny jest korzystną opcją?

Najem instytucjonalny jest korzystny przede wszystkim dla właścicieli nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ dzięki takiej umowie znacznie szybciej mogą pozbyć się niechcianych lokatorów i nie mają obowiązku wskazywania lokalu zastępczego. Dla przedsiębiorców jest bardzo ważne, ze względu na przestój w zyskach spowodowany niepłaceniem czynszu. Nie bez znaczenia jest też fakt, że wysokość kaucji i zasady jej naliczania są klarowne od samego początku.

Natomiast najemcy także zyskują na podpisaniu umowy najmu instytucjonalnego. Są bowiem chronieni przez prawo, ale muszą wywiązywać się z ustalonych warunków.

Czym różni się najem instytucjonalny od okazjonalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego i okazjonalnego są do siebie podobne, ale jest między nimi kilka wyraźnych różnic. Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego może być zawierana przez osobę fizyczną, a nie tylko przedsiębiorców. Z tym że możliwość jej podpisania ma wyłącznie właściciel nieruchomości, a w przypadku najmu instytucjonalnego nie ma takiego obowiązku. Drugą zasadniczą różnicą jest to, że najem okazjonalny może trwać maksymalnie 10 lat, a wynajmujący musi wskazać lokal, w którym zamieszka lokator w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej przerwania.
Na korzyść umowy najmu instytucjonalnego przemawia też brak konieczności zgłaszania faktu jej podpisania w urzędzie skarbowym.

Jakie koszty związane są z umową najmu instytucjonalnego?

Przy najmie instytucjonalnym podstawowym kosztem jest taksa notarialna. Jednak nie jest to jedyna kwestia finansowa, o której należy wspomnieć. Zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i najemców największe znaczenie będzie miała oczywiście wysokość czynszu oraz kaucji. Przy czym kwotę czynszu wspólnie ustalają strony umowy (nie jest to regulowane prawnie). Natomiast kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, a pod uwagę brany jest ten pierwszy, wpisany w umowie.

Na podstawie umowy najmu instytucjonalnego wynajmujący w razie opóźnień z wpłatą należności ma prawo pobrać je z kaucji, a najemca w jak najszybciej dopłacić różnicę (zgodnie z zapisem w umowie). Takiej możliwości nie mają wynajmujący, którzy podpisali klasyczną umowę z tytułu najmu.

Właściciel lokalu nie może pobierać od najemcy niczego poza czynszem oraz opłat, które nie są od niego zależne np. gaz, czy prąd. Wyjątek stanowi odrębny zapis w umowie.

Czy najem instytucjonalny ma realny wpływ na rynek nieruchomości?

Każda zmiana w przepisach ma wpływ na konkretne środowisko. Czy najem instytucjonalny dużo zmienia w zakresie wynajmu mieszkań. Z całą pewnością tak! Coraz więcej osób decyduje się spróbować swoich sił i otwiera działalność gospodarczą zajmującą się obrotem nieruchomościami. Wcześniej było to znacznie trudniejsze, głównie ze względu na ryzyko związane z lokatorami, którzy nie płacili czynszu na czas lub nie chcieli opuścić mieszkania, mimo że nie mieli prawa nadal w nim przebywać.

Wprowadzenie najmu instytucjonalnego rozwiązało ten problem, ponieważ eksmisja z lokalu jest uproszczona i nie trzeba miesiącami czekać na wydanie orzeczenia przez sąd. Całkiem możliwe, że wraz ze wzrastającą popularnością tego rodzaju umowy, na rynku będzie dostępnych więcej lokali mieszkalnych do wynajęcia i to za przystępną cenę.

Nie można zaprzeczać, że w ostatnich latach wzrost wysokości czynszów sprawił, że zainteresowanie lokalami znacznie zmalało, ponieważ Polaków zwyczajnie nie stać na ponoszenie tak wysokich kosztów.

Zaciekawił cię nasz artykuł, zapraszamy na stronę https://grupacdf.pl/