26.09.2019
Wycena nieruchomosci- jak ją poprawnie wykonać?
Sprzedaż nieruchomości nie jest łatwym zadaniem i wie o tym każdy, kto choć raz próbował sprzedać dom lub mieszkanie. Niby wydaje się to mało skomplikowanym procesem. Każdy zdaje sobie sprawę z pewnych formalności, jednak nie są one aż tak zagmatwane, żeby był dużą przeszkodą. Popyt zarówno na mieszkania, jak i domy również jest duży, dlatego wystarczy tylko podać swoją cenę i czekać na zainteresowanego kupca. No właśnie nie do końca. O ile formalności związane ze sprzedażą faktycznie nie są wielką przeszkodą, tak właśnie prawidłowe ustalenie ceny może być. Zobaczmy czym więc jest wycena nieruchomości, jak można przeprowadzić ja samemu oraz dlaczego warto jednak skorzystać z pomocy, którą oferuje profesjonalny rzeczoznawca.
Na czym polega wycena nieruchomości
Zastanawiając się and sprzedażą nieruchomości, zawsze chcemy zarobić na swojej własności tak dużo jak to możliwe. Można więc czasem spotkać się z kosmicznymi cenami mieszkań, które wcale nie wyróżniają się jakością wykonania, komfortem oraz lokalizacją. Zazwyczaj takie oferty nie spotykają się z aprobatą osób szukających nieruchomości do zakupu i w konsekwencji, po długim czasie, sprzedawane są za jeszcze niższą cenę niż mogłaby być wyznaczona na początku poprzez profesjonalną wycenę nieruchomości. W zależności od tego, w jakim celu potrzebujemy wykonać wycenę nieruchomości, możemy zrobić to na własną rękę lub z pomocą profesjonalistów.
W niektórych sytuacjach (np. przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny), wycena może zostać przeprowadzana jedynie przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi on posiadać cały szereg wymaganych uprawnień. Najczęściej wycena mieszkania przeprowadzana jest w celu ustalenia ceny rynkowej danej nieruchomości. Choć o ostatecznej cenie decyduje jeszcze kilka innych czynników. Są nimi m.in. przeznaczenie, stan prawny i techniczno-użytkowy, a także otoczenie i zagospodarowanie najbliższego terenu. Wycena ma formę szacunkową, jednak jest ona bardzo istotna przy ustalaniu ostatecznej ceny.
Kiedy konieczna jest wycena wykonana przez rzeczoznawcę?
Oficjalna firma wyceny (wykonywana przez rzeczoznawcę) przeprowadzana jest w sytuacjach, które wymagają działań potwierdzonych urzędowo. Zazwyczaj mowa w tym wymiarze o ubieganiu się o kredyt hipoteczny, w celu stworzenia raportu podatkowego oraz sprawach rozstrzyganych przez sąd, np. egzekucji komorniczej, podziału majątku lub postępowania spadkowego). Jeżeli chcemy jednak sprzedać mieszkanie bądź dom lub tylko zorientować się w kwestii cen, możemy zająć się wyceną samodzielnie i ewentualnie dopiero po wszystkim skonsultować się z profesjonalistami.
Samodzielna wycena nieruchomości
Na początek przestawimy kolejne kroki i działania, które trzeba podjąć, aby prawidłowo wycenić swoją nieruchomość.
Spojrzenie na sytuację na rynku
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na ceny wcale nie jest sama nieruchomość, a rynek. To on dyktuje trendy oraz decyduje, jaki jest popyt oraz podaż. Z tego powodu warto rozpocząć swoje wyceny od sprawdzenia cen podobnych nieruchomości znajdujących się w pobliżu. Trzeba jednak pamiętać o tym, że nie jest istotna cena, po której są oferowane, a cena, w której są ostatecznie sprzedawane, a bardzo często jest ona diametralnie różna.
Otoczenie nieruchomości
Szacując cenę nieruchomości staramy się znaleźć argumenty przemawiające za tym, aby sprzedać ją po jak najwyższej cenie. Możemy wykorzystać do tego atrakcyjną lokalizację nieruchomości. Przyjrzyjmy się, jak prezentuje się dostęp do aptek, sklepów, kwiaciarni oraz centrów rozrywki w okolicy. Bardzo istotne jest również rozmieszczenie przystanków tramwajowych i autobusowych, które pozwalają na swobodny transport do centrum. Bezpieczeństwo osiedla, ilość miejsc parkingowych oraz poziom korków w okolicy to także bardzo ważne składowe atrakcyjności danego miejsca. Warto pomyśleć, które z nich mogą być najlepszymi argumentami dla osób zainteresowanych kupnem.
Przemyślenie własnego wkładu w inwestycję
Niezależnie od tego, czy sprzedaż nieruchomości jest poprzedzona naszym mieszkaniem w określonym miejscu, czy też nie, niemal zawsze można znaleźć coś, co wykonaliśmy w celu poprawienia warunków i standardu danej nieruchomości. Wato więc przygotować listę wszystkich rzeczy, które zrobiliśmy na własną rękę. Być może przeprowadziliśmy remont, pomalowaliśmy ściany bądź wymieniliśmy zniszczony mebel. Wszystko to może pomóc w podniesieniu ceny.
Niekiedy dużym plusem nieruchomości jest nietypowe rozwiązanie architektoniczne, ciekawy wystrój wnętrza lub dodatkowe wyposażenie. Warto jednak w takiej sytuacji zaczerpnąć pomocy profesjonalisty, który prawidłowo oszacuje wartość danych usprawnień. Poza tym jego wnikliwy przegląd mieszkania pozwoli nam na uzyskanie bardzo istotnych informacji. W negocjacjach bardzo ważne jest bycie rzetelnym i przekonującym, co jest możliwe jedynie wtedy, kiedy posiadamy dokładny zbiór informacji o swojej nieruchomości i jej zawartości. Szeroki zakres wiedzy bardzo pomoże przy końcowym negocjowaniu ceny z kupcem.
Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży
Sprzedaż nieruchomości po dobrej cenie nie jest możliwa bez prawidłowego przygotowania samego miejsca, które chcemy sprzedać. Czasem, samo nieposprzątanie nieruchomości może obniżyć cenę nawet o kilka tysięcy. Dlaczego? Ponieważ nieporządek już na starcie całkowicie zmienia wrażenie, jakie wywołuje dane miejsce. Warto również zasłonić mankamenty, które mogłyby spowodować obniżenie ceny oraz zająć się podstawowymi pracami remontowymi. Na przykład może to być poprawa pęknięć tynku. Warto także zadbać o zapach mieszkania lub domu.
Współpraca z rzeczoznawcą
Skuteczna wycena nieruchomości na własną rękę jest możliwa, jednak nie zawsze się udaje. Czasem warto zaryzykować, jednak cena pomyłki może być znacznie droższa niż ewentualna usługa rzeczoznawcy. Decydując się na współpracę z ekspertem, mamy pewność, że otrzymamy w pełni profesjonalny materiał, który pozwoli na stworzenie oferty z bardzo dokładnie wymierzoną ceną, która będzie satysfakcjonująca zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupca. To, w jaki sposób przeprowadzana jest profesjonalna wycena ustala prawo. Nie ma jednak narzuconych kosztów przeprowadzenia wyceny, dlatego każda firma może oferować usługę w różnej cenie.
Często zależy ona od różnych czynników. Najważniejsze jest to, o jaki typ nieruchomości chodzi. Najczęściej wycenianymi budynkami są domy oraz mieszkania. Nieco mniejszą popularnością się cieszą lokale komercyjne i tereny niezabudowane. W przeprowadzeniu wyceny może pomóc (lub przeszkodzić) także status prawny miejsca oraz okres przeznaczony na wykonanie ekspertyzy. Ostatnim istotnym czynnikiem są koszty ponoszone przez rzeczoznawcę, czyli zebranie dokumentów oraz dojazdy do klienta). Większość rzeczoznawców posiada jednak podobne cenniki, które w przypadku mieszkań wahają się od 300 do 1200 złotych. Wycena domów jest nico droższa i zaczyna się od 500 złotych. Aby uzyskać lepszą cenę usługi od rzeczoznawcy, warto zaopatrzyć się wcześniej w cały zbiór dokumentów, które potrzebne są do wyceny.
Czego potrzeba do wyceny nieruchomości?
Dokładny zakres dokumentów może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości oraz pobocznych okoliczności, jednak są pewne dokumenty, bez których wycena nie jest możliwa. W przypadku lokalów mieszkalnych są to: wypis z rejestru gruntów, rzut lokalu, wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości. Jeżeli okaże się, że któregoś z dokumentów brakuje, to nie ma powodów do paniki. Rzeczoznawca może uzyskać do nich dostęp, kiedy podamy m numer księgi wieczystej.
Współpraca z profesjonalistami
Jednym z miast, które cieszy się wzrastającym popytam na nieruchomości w ostatnich latach, jest Olsztyn. Sprzedaż mieszkania lub domu w tym mieście nie powinna być problemem. Warto jednak skorzystać z pomocy oferowanych przez ekspertów Centrum Nieruchomości i Finansowania GrupaCDF oferują klientom konsultację w celu ustalenia ceny inwestycji oraz pomoc w sprzedaży. Kontakt z ekspertami jest bezpłatny i niezobowiązujący do podjęcia jakichkolwiek decyzji.