13.02.2020

5 rzeczy, które musisz wiedzieć przed zakupem działki budowlanej

Zakup działki pod budowę wymarzonego domu, to jeden z ważniejszych etapów podczas całego przedsięwzięcia, jakim jest stworzenie własnego mieszkania. To, w jakiej lokalizacji wybierzemy działkę, jaka będzie jej powierzchnia oraz specyfika w pełni zdeterminuje kształt procesu budowy domu, wyboru projektu, a ostatecznie nakreśli, jak w przyszłości będzie nam się mieszkało w domu marzeń. Jednak podczas zakupu działki należy pamiętać o kwestiach, związanych z jej statusem prawnym. W przeciwnym razie może okazać się, że pewne niedopatrzenia z naszej strony nie tylko utrudnią nam budowę domu, ale także mogą zniweczyć nasze plany, ponieważ działka nie będzie nadawała się do budowy.

Status prawny działki, jako punkt  wyjścia do jej ewentualnego zakupu.

Najważniejszy, z punktu widzenia ewentualnej budowy domu, jest charakter działki. W Polsce działki charakteryzuje się, jako działki budowlane, rolne oraz leśne. Oczywiście każda z nich charakteryzuje się inną ceną oraz odmiennym przeznaczeniem. Kiedy działki rolne możemy kupić w kwocie 25 zł za metr kwadratowy, to ceny działek budowlanych rozpoczynają się od około 100 złotych i mogą wynosić nawet 450 złotych za metr kwadratowy. Wszystko jest uzależnione on tego, w jakiej lokalizacji znajduje się dana działka. Poszczególne jednostki różnią się także przeznaczeniem. Tak naprawdę tylko działka budowlana uprawnia nas do starania się o pozwolenie na budowę i jego uzyskanie.
Oczywiście możemy starać się o pozwolenie na budowę, posiadając grunty rolne, jednak jest to długotrwały proces. Dodatkowo nie mamy żadnej gwarancji, że zakończy się on sukcesem. Istnieje szereg przesłanek, które dyskwalifikując grunty rolne z ewentualnego przekształcenia w budowlane. W związku z tym bezpieczniejszą opcją jest zakup działki, która jest już budowlana, bez konieczności podejmowania się pracy nad formalnościami, niezbędnymi do ewentualnego przekształcenia.
Ważne dla kupującego jest również to czy wybrana działka nie jest zadłużona. Choć potencjalnie może się wydawać, ze decydując się na zakup działki nabywamy jedynie grunt, to prawna rzeczywistość jest inna. Wraz z działką zakupujemy nie tylko aspekty pozytywne, ale i negatywne. W związku z tym, jeśli działka jest zadłużona bądź ciąży na niej hipoteka, to siłą aktu notarialnego staniemy się właścicielami zarówno działki, jak i hipoteki.
Aby mieć pełny obraz tego, jaki jest status prawny naszej działki należy uzyskać wgląd do Ksiąg Wieczystych. W tym celu należy zdobyć od osoby, sprzedającej działkę jej numer. Następnie możemy skorzystać z internetowych portali, administrujących Księgi Wieczyste bądź udać się do właściwej siedziby sądu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

To kolejny ważny punkt na liście, bez sprawdzenia którego nie warto decydować się na zakup działki, ponieważ wówczas jest to transakcja niepewna. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego możliwe jest uzyskanie informacji odnośnie tego, co na danym gruncie może się znajdować. Mimo, że może nam się wydawać, że wybrana działka ma dostęp do drogi, mediów oraz jest terenem bezpiecznym, to w rzeczywistości w gminnym planie może ona figurować, jako teren całkowicie wyłączony z zabudowy jednorodzinnej czy nawet usługowej.
Problem ten jest związany choćby z tym, że niemożliwe jest wznoszenie budowli na terenach, oznaczonych jako te, na których znajdują się wykopaliska archeologiczne. Choć może się wydawać, że ta insynuacja, to czysta abstrakcja, bo nie spodziewamy się w okolicach wykopalisk w postaci kości dinozaurów czy starożytnych świątyń, to tak naprawdę do uzyskania tego statusu wystarczy to, że na danej działce bądź w jej okolicy znajdują się ludzkie szczątki, co wynikać może z tego, że kiedyś była tutaj osada, której mieszkańcy po prostu chowali tam swoich zmarłych. Choć może to się wydawać abstrakcyjnym problemem, to faktycznie ma miejsce i uniemożliwia budowę domu.
W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego są również ściśle określone informacje odnośnie domu, jaki może zostać wybudowany na wybranym gruncie. Odnoszą się one do rozmiarów oraz wysokości wznoszonej budowli, jej odległości od drogi, często także koloru elewacji i dachu oraz stylu, w którym będzie budowany dom.
Ostatni aspekt odnosi się w szczególności do terenów, które są ściśle związane z jakąś kulturą bądź określonymi warunkami pogodowymi. Na przykład w Zakopanym preferowane są domu, które współgrają z tamtejszą kulturą. Jest to ważne nie tylko ze względu na to, że ich charakter jest dostosowany do warunków, jakie panują na tym terenie, ale również dlatego, że pozwala to na zachowanie kultury oraz tożsamości mieszkańców tamtejszych okolic oraz stanowi swoistą ochronę tej kultury przed wpływami od osób, które tam przybywają z innych części kraju lub świata.

Kąt nachylenia działki oraz ukształtowanie terenu.

Obecnie najczęściej gruntów pod budowę domu poszukujemy w sieci, gdzie sprzedawcy umieszczają ich zdjęcia. Powinniśmy jednak pamiętać, że nie należy oceniać stanu działki jedynie po zdjęciach, ponieważ umożliwiają one pewną manipulację. Nie ukazują wszystkich aspektów, związanych z działką takich jak ewentualne wyrwy w podłożu czy wzniesienia, występujące na działce. Warto zatem zapoznać się z terenem na żywo poprzez przejście się po całej działce.
Co ważne, powinniśmy również zwrócić uwagę na takie kwestie, jak wilgoć oraz nasłonecznienie działki. Niekiedy sprzedawcy wystawiają w okresie letnim na sprzedaż grunty, które wiosną oraz jesienią są podmokłe przez co korzystanie z nich wiąże się z dyskomfortem oraz jest dosyć uciążliwe podczas budowy domu. Z punktu widzenia budowy domu ważne jest również zacienienie oraz nasłonecznienie działki. Wpływa ono nie tylko na aspekt wizualny działki, ale również kwestie, związane z ogrzewaniem domu, który na niej powstanie w przyszłości. Działki bardziej nasłonecznione będą bardziej energooszczędne.
Ważny jest także kąt nachylenia działki. Jeśli będzie zbyt duży, to konieczne będzie dostosowanie do niego projektu domu, który prawdopodobnie będzie musiał być wykonany na indywidualne zamówienie. Z kolei, jeśli przy działce będzie znajdowała się skarpa, to konieczne będzie także zainwestowanie w mur oporowy bądź inną formę ochrony, zapobiegającą powstawaniu osuwisk. Działanie to będzie wiązało się zatem z dodatkowymi kosztami oraz z koniecznością wykonania dodatkowych prac, zarówno formalnych, jak i praktycznych na naszej działce.

Droga, prowadząca do działki oraz media, znajdujące się na działce.

Dojazd do działki w postaci drogi jest konieczny nie tylko ze względu na aspekt formalno-prawny, ale również z oczywistego powodu, jakim jest konieczność fizycznego dostania się do działki najpierw podczas budowy domu, a następnie podczas mieszkania w nim. Jeśli nie działka nie ma już istniejącego połączenia z drogą publiczną, to konieczne będzie znalezienie alternatywnej możliwości, która rozwiąże problem braku dojazdu do działki.
Istnieje możliwość wystąpienia o służebność przejazdu. Wówczas konieczne jest wystąpienie o możliwość korzystania z drogi dojazdowej, należącej do właściciela sąsiedniego gruntu. Kolejnym sposobem, wiążącym się z dodatkowymi kosztami, jest zakup części gruntu, z której będziemy mogli samodzielnie utworzyć drogę dojazdową do działki budowlanej. Można również dokonać zakupu już wydzielonej drogi.
Wybór konkretnego rozwiązania najczęściej warunkowany jest nie preferencjami kupującego, a faktycznym ukształtowaniem sytuacji zarówno sąsiedzkich, jak i finansowych. Warto jednak pamiętać o tym, że w przypadku zarówno służebności, jak i wykupienia własnej drogi dojazdowej, to jej właściciel jest odpowiedzialny za jej stan. Oznacza to zatem, że położenie ewentualnego asfaltu czy utwardzenie będą stanowiły zarówno indywidualną decyzję, jak i indywidualne koszty prywatnego inwestora.
Ważne są również informacje odnośnie uzbrojenia działki, czyli jej podłączenia do mediów, takich jak woda, kanalizacja, gaz i prąd. Jeśli działka nie jest uzbrojona minimum w gaz, to konieczna będzie zmiana tego stanu, aby móc rozpocząć budowę. Wszelkie podłączenia wiążą się także ze znacznymi kosztami, co podnosi wartość, a zatem jednocześnie cenę, działki.

Badanie gruntu, na którym chcemy wybudować nasz wymarzony dom.

Jeśli już mamy pewność odnośnie statusu prawnego działki, wszelkich aspektów wizualnych i praktycznych, to pozostała nam jeszcze tylko kwestia jakości gruntu, na którym chcemy wybudować dom. Chodzi tutaj głównie o to, co znajduje się w podłożu. Budowa domu stanie się niemożliwa, jeśli w podłożu znajdą się skały czy inne twarde materiału. Znacznie utrudniłoby to budowę fundamentów, a w skrajnych wypadkach nawet uniemożliwiłoby ich wykonanie.
Warto zatem zainwestować w usługi geodety, który na nasze zlecenie spada rodzaj gleby, znajdującej się pod wierzchnią warstwą grunty i wykluczy występowanie ewentualnych skał na niższych poziomach. W razie wątpliwości powinniśmy również zbadać ewentualne skażenie gruntu. Zwłaszcza, jeśli nad powierzchnią działku unosi się nieprzyjemny zapach, nieznanego pochodzenia.
Warto dokonać takiego badania, aby wykluczyć bądź ewentualnie potwierdzić skażenie, zapobiegając tym samym wystąpieniu negatywnych skutków dla naszego życia lub zdrowia.

Biuro nieruchomości GrupaCDF zajmuje się między innymi sprzedażą działek budowlanych. Dzięki pomocy specjalistów, zajmujących się doradztwem w branży nieruchomości mamy możliwość zapoznania się z ofertami gruntów budowlanych, które spełniają wszelkie kryteria prawne oraz wizualne, umożliwiające proces sprawnego zakupu działki oraz szybkiego uzyskania zgody na budowę domu na jej powierzchni. Dla mieszkańców Olsztyna oraz okolic jest to zatem znaczne ułatwienie oraz pomoc podczas zakupu działki, dzięki której znacznie minimalizują się formalności, związane z poszukiwaniem oraz zakupem wymarzonego miejsca na budowę domu. Dodatkowo to pracownicy Centrum Ekspertów finansowych i nieruchomości GrupaCDF sprawdzają status prawny poszczególnych gruntów, oferując jedynie te, które odpowiadają normom rynkowym i nadają się do bezpośredniej sprzedaży.