02.11.2019

Na co zwrócić uwagę przy podpisaniu umowy deweloperskiej

Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej jesteśmy zdeterminowani do zakupu naszego wymarzonego mieszkania. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka aspektów, związanych z formalnościami, które powinny zostać dotrzymane przy tej czynności prawnej. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że dokonaliśmy wyboru, który jest odpowiednio prawnie zabezpieczony i nie grożą nam żadne nieprzyjemności ze strony dewelopera. Prawdopodobnie na wielu etapach inwestycji będziemy mieli wątpliwości, co do wielu kwestii. Warto wówczas skonsultować się z odpowiednimi specjalistami, których wiedza oraz doświadczenie pomogą nam sprawnie przejść cały proces starania się o swój wymarzony dom lub mieszkanie.

Regulacja ustawowa

Umowa deweloperska, to umowa, którą zawiera kupujący mieszkanie z deweloperem, zajmującym się inwestycją. Zgodnie z jej treścią deweloper zobowiązuje się wybudować zleceniodawcy określone mieszkanie, a kupujący zobowiązuje się uiścić za nie odpowiednią kwotę. Tak zwana 'ustawa deweloperska’ dokładnie definiuje formę i niezbędną treść umowy deweloperskiej. Treść ustawy odnosi się przede wszystkim do praw nabywcy względem dewelopera. Racjonalny prawodawcy podjął kroki, mające na celu ochronę praw nabywcy przed ewentualnie nieuczciwym działaniem dewelopera. Dodatkowo ustawodawca zabezpieczył kupujących mieszkania także przed niezawinionymi działaniami losowymi, które mogłyby skutkować utratą wpłaconych przez kupujących mieszkanie środków.

Kiedy sami zapoznamy się z treścią umowy deweloperskiej powinniśmy wybrać się z nią do specjalistów z dziedziny prawa – radców prawnych, notariuszów. Umożliwi to sprawdzenie czy umowa nie zawiera żadnych niewskazanych i niepożądanych podpunktów oraz czy znajdują się w niej oczekiwane przez nas elementy. Dodatkowo pomogą nam także zweryfikować wiarygodność oraz wypłacalność wybranego przez nas dewelopera. Ważnym aspektem wizyty u specjalistów jest także analiza nieruchomości pod względem jej ewentualnego obciążenia np. kredytem hipotecznym.

Jest to ważna czynność, jeśli sami wybieramy inwestora, któremu powierzamy, nierzadko, oszczędności swojego życia. Jeśli skorzystamy z pomocy specjalistów z zakresu nieruchomości, np. z GrupaCDF – https://grupacdf.pl/finanse/ – możemy pominąć ten krok, ponieważ w przypadku współpracy z tą marką specjaliści z zakresu nieruchomości oraz finansów na wstępie weryfikują wiarygodność inwestorów.

Koszty, jakie zostaną przez Ciebie poniesione przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska wymaga sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego oraz wpisu do ksiąg wieczystych. Jest to konieczne do prawidłowego przeprowadzenia formalności, związanych z zakupem mieszkania. Konieczne będzie więc opłacenie notariusza oraz kosztów sądowych, związanych z wpisem do ksiąg wieczystych. Powszechnie praktykuje się dzielenie się kosztami pół na pół z deweloperem.

Podstawowe elementy umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest umową, wymagającą szczególnej formy. Jej zachowanie nadaje jej mocy prawnego obowiązywania, w związku z tym należy pamiętać, aby zadbać o ich pojawienie się w niej. Elementami niezbędnymi do zawarcia umowy jest:

określenie osób, występujących, jako zbywca nieruchomości i jej nabywca (są określane w umowie, jak strony umowy), miejsca praz daty sporządzenia umowy,
cenę, jaką ustalono za zakup danej nieruchomości,
wszelkie informacje, związane z inwestycją w ramach której strony dokonują transakcji – odpowiednie oznaczenie działki, na której inwestycja powstanie, jej właściciel, ewentualne obciążenia powstałe na gruncie etc.
geodezyjne wytyczenie miejsca powstania inwestycji
szczegółowy opis metrażu, rozkładu pomieszczeń oraz standardu mieszkania/domu, na zakup którego zdecydował się inwestor
kwestie, związane z obowiązkami, leżącymi po stronie inwestora oraz dewelopera, czyli data nabycia własności na danej nieruchomości oraz kwestie, związane z przekazaniem zapłaty za nią,
numer rachunku powierniczego dla inwestora oraz koszty jego prowadzenia,
pozwolenie na budowę, otrzymane przez dewelopera od odpowiedniego organu,
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych w danym lokalu,
możliwości odstąpienia od umowy oraz wysokość ewentualnych kar, jakie mogą zostać nałożone na strony, warunki, umożliwiające ich nałożenie,
sprecyzowanie kwestii, związanych z wybranym sposobem sprawdzenia wymiarów mieszkania,
kwestie związane z odbiorem oraz zapoznaniem się przez inwestora z prospektem informacyjnym,
ustalenie kwestii, związanych z odbiorem mieszkania w danym terminie,
informacje z banku, nakładającego hipotekę na dany budynek o sprzedaży wskazanego budynku bez obciążenia przy wpłacie odpowiedniej sumy,
wyodrębnienie obowiązków dewelopera oraz nabywcy mieszkania.

Ważne informacje, związane z umową deweloperską, o które powinieneś zadbać.

Powinniśmy pamiętać o tym, że z punktu widzenia nabywcy ważny jest dla nas harmonogram płatności, związanych z zakupem mieszkania. Warto zadbać o tę kwestię i wybrać tę, która będzie dla nas najbardziej opłacalne. Obecnie popularne są modele płatności 10-20 % na początku inwestycji i 80-90 % już po jej zakończeniu. Z punktu widzenia inwestora jest to na ogół korzystna opcja, zabezpieczająca go dodatkowo przed nieuczciwością inwestora, który ma świadomość, że nie otrzyma pieniędzy, jeśli nie dokończy inwestycji. Co ważne, deweloperzy często naciskają na inny rodzaj finansowania inwestycji – 5 x 20 % i tym podobne. Warto pamiętać o tym, że taki rodzaj płatności będzie się prawdopodobnie związał z ponoszeniem przez nas większych kosztów oraz będzie w mniejszym stopniu zabezpieczał nasze interesy. Warto negocjować, jak najkorzystniejszą dla siebie formę płatności.

Bardzo ważną są również daty, zobowiązujące dewelopera do przekazania mieszkania w ręce nabywcy i sporządzenia odpowiedniego protokołu z uwzględnieniem ewentualnych wad oraz terminu oficjalnego przekazania kluczy. Termin ten powinien być realny i jeśli jest zbyt krótki warto zastanowić się nad tym czy taki inwestor jest dla nas autentyczny. Warto także być czujnym w drugą stronę – jeśli deweloper zapewnia sobie umownie zbyt długi czas na oddanie mieszkania w nasze ręce warto zastanowić się czy jest wiarygodny.

Koniecznie należy zorientować się także, jakie koszty będą ponoszone przez nas, jako właścicieli już po prawowitym przekazaniu własności danego mieszkania. Chodzi o kwestie, związane z administrowaniem budynku, opłacaniem mediów oraz podatków od nieruchomości. Jest to o tyle ważne, że pozwoli nam w sposób klarowny już na wstępie zaplanować nasze wydatki na przestrzeni roku i ewentualne nowe opłaty, którymi zostaniemy obciążeni wraz z zakupem lokum.

Dla formalności powinieneś upewnić się, co do słusznego oznaczenia w umowie wszelkich parametrów mieszkania. Pamiętaj, że przedstawiane przez dewelopera wizualizacje, plany i zamierzenia inwestora, co do tego, jak będzie wyglądał nasz dom nie są w żaden sposób prawnie wiążące. W razie nieprzyjemności z deweloperem są będzie oceniał skuteczność danej czynności na podstawie zawartej umowy. Koniecznie należy więc sprawdzić, czy metraż jest taki, jak zamierzono oraz czy rozlokowanie pomieszczeń odpowiada naszym założeniem.

Powszechna jest także zmiana wielkości mieszkania o kilka % w skali jego całej powierzchni podczas procesu budowy. Warto zabezpieczyć się więc na wypadek, gdyby nasze mieszkanie okazało się nieco mniejsze, że deweloper wypłaci nam w ramach zadośćuczynienia odpowiednią sumę. Niekiedy mieszkania zmieniają także swoją powierzchnię nieco się powiększają. I tutaj warto zabezpieczyć swoje interesy, aby w przyszłości deweloper nie rościł sobie od nas niebotycznie wysokiej dopłaty w ramach dokupienia kilku metrów kwadratowych.

Powinieneś także zwrócić uwagę na dodatkowe koszty, jeśli takie widnieją na umowie. Zdarzają się deweloperzy, obciążający swoich inwestorów kosztami przyłączy mediów czy bankowymi, choć nie jest to standardowa procedura. Warto więc mieć świadomość, że istnieje i ewentualnie się przed nią zabezpieczyć, aby nie mieć później nieprzyjemności z tytułu ponoszenia nieplanowanych kosztów.

Większość umów deweloperskich zawiera także informacje odnośnie tego, w jaki sposób możemy odstąpić od umowy. Ze względu na coraz częstsze kupowanie mieszkań w ramach kredytu hipotecznego, deweloperzy dają możliwość odstąpienia od umowy w wyniku nie uzyskania świadczenia kredytowego od banku. Taka procedura jest jednak skomplikowana i bardzo sformalizowana. Warto więc już na wstępie zastanowić się czy będziemy w stanie sobie z nią poradzić lub skorzystać z porad odpowiedniego specjalisty.

Jako inwestorzy powinniśmy także zwracać uwagę na przysługujące nam uprawnienia, wynikające zarówno z ustawy deweloperskiej, jak i samej umowy deweloperskiej. Z analizy umowy powinny wynikać nie tylko kwestie, związane z możliwością odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie wyda nam mieszkania. W umowie deweloperskiej mogą zostać zawarte także odpowiednie kary finansowe oraz odszkodowawcze na wypadek przeoczenia określonych terminów przez dewelopera. Warto zwrócić uwagę nie tylko na ich wysokość, ale także sposób ich naliczania etc.

Jak widać proces podpisania oraz konstruowania umowy deweloperskiej jest skomplikowaną prawnie czynnością, która wymaga odpowiedniej wiedzy zarówno z zakresu prawa, nieruchomości, jak i finansów. Powierzenie tych spraw odpowiednim specjalistom zapewni nam nie tylko płynność przeprowadzenia całej procedury, ale także pewność, że zadbają oni w zakresie swoich kompetencji o zabezpieczenie naszych interesów, jako strony umowy deweloperskiej. Specjaliści z https://grupacdf.pl/finanse/ od lat współpracują z klientami, chcącymi dokonać zakupu mieszkania. Pomagają zawrzeć kwestie formalne z bankami, deweloperami, zachowując przy tym wszelkie wymogi formalne oraz negocjując, jak najkorzystniejsze warunku dla swoich zleceniodawców. Dzięki temu są cenienie w branży zbywców i nabywców nieruchomości, jako ci, którzy dążą do ochrony interesów swoich klientów, z jednoczesnym poszanowaniem kontrahentów.