27.09.2019

Zakup nieruchomości – zalety i wady kupna na rynku wtórnym i pierwotnym

Na pewnym etapie życia większość osób wyprowadza się z domu rodziców i zaczyna samodzielne życie w wynajmowanym mieszkaniu. Po kilku lub kilkunastu latach orientujemy się jednak, że na opłaty czynszu przez tyle lat wydaliśmy bardzo dużą sumę. Te kilkadziesiąt lub nawet kilkaset tysięcy złotych to nieodwracalna strata, która mogłaby zostać zainwestowana we własne mieszkanie. Nie potrzeba przeprowadzać bardzo skomplikowanych obliczeń, aby dojść do wniosku, że na pewnym etapie zakup mieszkania jest o wiele bardziej opłacalną opcją niż kontynuowanie wynajmowania, nawet jeżeli wiąże się to ze wzięciem kredytu hipotecznego. Zaczynamy więc szukać mieszkania i zastanawiać się nad okolicą, w której chcemy zamieszkać. Najtrudniejszy jest jednak wybór pomiędzy rynkiem wtórnym oraz rynkiem pierwotnym.

Rynek wtórny czy rynek pierwotny? W czym jest różnica ?

Na początek przyjrzymy się różnicy pomiędzy rynkiem wtórnym i rynkiem pierwotnym. Mieszkania z rynku wtórnego to w największym skrócie domy oraz mieszkania, które już wcześniej były używane (tzn. zamieszkane) i kupujemy je z tzw. „drugiej ręki”. W przypadku rynku pierwotnego mamy do czynienia z zakupem nieruchomości od dewelopera. Jest to nowe mieszkanie lub dom, który nie był wcześniej przez nikogo zamieszkiwany. Różnicą pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym jest również podatek, który płaci się w przypadku zakupów na rynku wtórnym. Zależy to jednak od tego, czy podmiot finansujący lub deweloper odprowadza VAT z inwestycji. Jeżeli tego nie robi, to również na rynku pierwotnym konieczne jest odprowadzenie 2% PCC od wartości nieruchomości.

Zalety zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Zaczynamy od mieszkań na rynku wtórnym, a dokładniej od ich zalet. Oczywiście ciężko klasyfikować wszystkie nieruchomości w ten sposób, ponieważ różnorodność oferty jest niebywale duża. Na rynku wtórnym możemy dziś zakupić w przystępnych cenach zarówno nieco podstarzałe kamienice w centrum miasta, mieszkanie w bloku z tzw. wielkiej płyty, jak również niemal całkowicie nowe apartamenty w nowoczesnych dzielnicach. Wszystko w zależności od naszych potrzeb, możliwości budżetowych oraz upodobań. Dużą zaletą kupna na rynku wtórnym jest to, że w większości przypadków takie mieszkania znajdują się w okolicach, gdzie jest już rozwinięta infrastruktura. Jest to wynikiem tego, że takie mieszkanie bądź chociażby okolica jest już zamieszkana od pewnego czasu. Można więc liczyć na to, że w okolicy znajdują się sklepy spożywcze, przedszkola, szkoły, apteki oraz poczty.

Prawdopodobne jest także znalezienie różnych centrów rozrywki oraz miejsc, gdzie można spędzić swój wolny czas z rodziną. Na rynku wtórnym można też spodziewać się lepszych połączeń komunikacji miejskiej z centrum miasta, ponieważ zazwyczaj takie okolice objęte są większą ilością linii autobusowych i tramwajowych. Dodatkowo kupując mieszkanie na rynku wtórnym, niemal zawsze możemy się do niego wprowadzać już następnego dnia. Są one umeblowane oraz zadbane, dlatego często nie ma konieczności wprowadzania żadnych poprawek i remontów. Nawet jeżeli można znaleźć pewne niedociągnięcia, to dokładnie wiemy jakie i ewentualnie na ich podstawie możemy negocjować cenę zakupu. Znamy także okolicę, która prawdopodobnie pozostanie taka sama na dłuższy czas.

Wady zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Rynek wtórny ma ogromna ilość zalet, jednak występują również pewne minusy zakupu nieruchomości na takich zasadach. Chociaż nie zawsze muszą być one problemem. Kiedy kupujemy mieszkanie z ryku wtórnego to wiemy, co kupujemy, ale musimy również to zaakceptować. Kupując apartament w stanie gotowym do zamieszkania możemy zmienić umeblowanie, ale pewne elementy wykończenia mogą być problematyczne do zmiany. Przy zakupie starszych mieszkań często konieczna jest renowacja, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Są one oczywiście zależne od skali remontu. Niekiedy konieczna jest także zmiana instalacji ogrzewania, gazowych, wodociągowych i elektrycznych.

W zależności od tego na jakie mieszkanie się decydujemy, warto zwrócić uwagę na standard budynku oraz technologii. Czasem problem mogą stanowić niewygodni sąsiedzi. Jeżeli kupujemy mieszkanie w nowej i ładnej okolicy to nie ma ryzyka, że trafimy do takiego środowiska, jednak takie mieszkanie wiąże się także z większą ceną transakcji.  Czasem problemem może być brak miejsc parkingowych. Dotyczy to jednak tylko starszych osiedli, które zostały zbudowane w czasach, kiedy po ulicach nie jeździło aż tak wiele samochodów.

Zalety kupna nieruchomości na rynku pierwotnym

Inną opcją jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera. Musi on udzielić co najmniej 5 lat gwarancji nowym mieszkańcom lokalu. Jest to zdecydowanie duża przewaga nad rynkiem wtórnym. Mieszkania z rynku pierwotnego są z reguły droższe, jednak w dłuższej perspektywie może być to oszczędność, ponieważ czynsze w nowych mieszkaniach są niższe dzięki nowocześniejszej technologii. Wszystkie elementy są nowe oraz mamy na nie gwarancję. Często zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z możliwością dokupienia miejsca parkingowego lub garażu. Największą zaletą jest jednak swoboda w urządzeniu i wykończeniu mieszkania. Takiego komfortu nie mamy w przypadku mieszkań na rynku wtórnym.

Wady kupna nieruchomości na rynku pierwotnym

Bardzo duża podaż nowych mieszkań daje szerokie pole do wyboru, jednak wiele osób wciąż mają trudności w wyborze idealnego miejsca. Powodem tego jest to, że wiele mieszkań z najwyższej półki jest wykupywanych już na początkowych fazach budowy. Znalezienie bardzo lukratywnej oferty na rynku pierwotnym jest trudne i może wiązać się z szukaniem jej jeszcze na długo przed zakończeniem budowy. Oznacza to, że kupując mieszkanie dziś, możemy być zmuszeni do poczekania kolejnego roku lub dwóch zanim się wprowadzimy do nowego miejsca. Często przy takich zakupach nie mamy także pewności, jak wizualnie oraz technicznie będzie się prezentować nowo wybudowany budynek.

Trzeba być świadomym tego, że czasem projekty i makiety budynków prezentują się bardzo odmiennie od rzeczywistego efektu inwestycji. Niektóre budowle powstają w iście błyskawicznym tempie, dlatego nigdy nie możemy być pewni jakości, choć z reguły nie ma powodów do obaw. Kiedy musimy odłożyć wprowadzenie się do mieszkania z rynku wtórnego, które zakupiliśmy na raty, do momentu, kiedy zaczniemy w nim mieszkać, trzeba płacić czynsz i opłaty w obecnym mieszkaniu. Czasem takie koszty mogą uniemożliwić przeprowadzenie transakcji. Nie wiadomo także, jak będzie się prezentować dane osiedle po kilku latach.

Centrum Ekspertów Finansowych i Nieruchomości GrupaCDF

Zakupienie nieruchomości to bardzo poważna decyzja, której nie warto podejmować bez pomocy eksperta.  Doradcy z GrupaCDF pomogą w wyborze nieruchomości i działki dostosowanych do potrzeb klienta. Niezależnie, czy jest to dom, czy apartament, doradztwo obejmie wszystkie najważniejsze kroki podejmowane przy zakupie i związanymi z tym formalnościami. Współpracując z doświadczonymi ekspertami możemy również liczyć na pomóc w kwestii kredytów hipotecznych.