07.09.2022

Jak wynająć mieszkanie? – poradnik dla najemcy i wynajmującego

Wynajem domu to dobra inwestycja w tej chwili. Popyt na mieszkania pozostaje wysoki, a zarówno najemcy, jak i właściciele mają wiele pytań dotyczących przygotowania się do wynajmu. Sprawdź nasz mały przewodnik, na co zwrócić uwagę jako wynajmujący i najemca.

Bezpieczny wynajem mieszkania – umowa w formie aktu notarialnego.

Ważną częścią umowy w przypadku wynajmu mieszkania jest ustalenie wysokości czynszu i opłat dodatkowych. Należy zwrócić uwagę, że koszty czynszu i mediów takich jak woda, ciepło, gaz czy wywóz śmieci należy kalkulować osobno, a koszty te rozliczane są pomiędzy wynajmującym a właścicielem lokalu. Opłaty te powinny stanowić dwie odrębne pozycje pieniężne, szczególnie ważne dla celów podatkowych.

W tym akapicie należy również określić sposób realizacji umowy najmu i płatności czynszu. Zalecamy zidentyfikowanie metody płatności przelewem bankowym na wyznaczone konto bankowe, dzięki czemu mamy bank do potwierdzenia płatności, a właściciel nie musi się martwić o korzystanie z kasy. Terminy płatności również powinny być jasno określone – np. przed 5 miesiącem danego miesiąca. Po zmianach w regulacjach podatkowych nie trzeba już zgłaszać umowy najmu mieszkania do urzędu skarbowego.

Umowa na najem mieszkania musi zawierać: oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu w określonym terminie, ze wskazaniem innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz oświadczenie właściciela innego lokalu, kto zgadza się żyć. Po zmianach w regulacjach podatkowych nie trzeba już zgłaszać umowy najmu mieszkania do urzędu skarbowego.

 

Jak wynająć mieszkanie – Umowy najmu mieszkania

Umowa najmu nieruchomości wydaje się być bardzo prostą umową, którą prawie każdy może skonstruować . Niestety tak nie jest. Czasami pewne logicznie brzmiące rozwiązania po prostu nie pasują. Dzieje się tak dlatego, że gdy przepisy obowiązującego prawa szczegółowo określają konkretną sytuację, postanowienia umowne mogą nie mieć zastosowania, wbrew przepisom. Na mocy umowy możemy bezwzględnie stosować się tylko do obszarów, które nie są jasno określone przez prawo. Jeżeli w treści umowy najmu wprowadzimy warunki niezgodne z obowiązującym prawem, warunki te będą nadal obowiązywać. Rozumiemy to, gdy mamy spór z drugą stroną umowy najmu. Przekonajmy się jakie są najpopularniejsze formy zawarcia umowy wynajęcia mieszkania oraz o czym należy pamiętać, aby bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Umowa najmu na czas określony

Jeśli umowa jest podpisana na czas określony, warto pamiętać, iż przy takich umowach najczęściej nie ma możliwości wypowiedzenia umowy w sposób jednostronny przez którąkolwiek stronę. Wypowiedzenie umowy najmu możliwe jest w przypadku umowy na czas nieokreślony, zaś okres wypowiedzenia musi być precyzyjnie ustalony lub opiszemy dokładnie w umowie sytuacje, które mogą powodować zakończenia najmu. Może to być między innymi wyprowadzka najemcy do jego własnego mieszkania, które zakupił albo rozwód wynajmującego.

Jeśli interesuje Cię kupno mieszkania, zapraszamy do Biura nieruchomości Olsztyn.

Wynajem mieszkania na czas nieokreślony

Umowa na czas nieokreślony: jest to umowa, która obowiązuje na czas nieokreślony, chyba że zostanie rozwiązana przez którąkolwiek ze stron. Okres wypowiedzenia określony w regulaminie wynosi 3 miesiące, ale w umowie może być określony inaczej. Standardem na polskim rynku jest 1-miesięczny okres wypowiedzenia.

 

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest to taki rodzaj najmu mieszkania, gdzie najemca zobowiązuje się dobrowolnie do wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania po wygaśnięciu umowy, bez względu na to, czy po prostu wygaśnie, czy wygasa wcześniej. Jednak, aby najem był legalny, najemca oraz wynajmujący koniecznie muszą podpisać tymczasową umowę najmu. Co to za dokument?

Konstrukcja takiej umowy zbytnio nie różni się od standardowej umowy najmu mieszkania. Przepisy regulujące prawo najmu obejmują trzy elementy:

• strony umowy,
• przedmiot umowy,
• czynsz najmu.

Wyjątkiem jest jednak to, że niektóre pozycje, szczególnie oświadczenia notarialne, muszą być do umowy dołączone. Na przykład mówimy tutaj o lokatorach dobrowolnie podporządkowujących się komorniczej egzekucji. Ponadto umowy najmu tymczasowego są przeznaczone wyłącznie dla osób prywatnych. Nie mogą być one podpisywane na okres dłuższy niż 10 lat.

Kaucja za wynajmowane mieszkanie

Kaucja za wynajem mieszkania to nic innego jak bufor finansowy dla wynajmującego. Jeśli najemca wyrządzi szkodę w trakcie najmu, wynajmujący będzie mógł pokryć szkodę z kaucji. Kwoty obligacji właściciela są różne i zależą od kilku czynników, ale nie są arbitralne. Jeśli mieszkanie jest świeżo po remoncie, właściciel może zażądać wyższej kaucji niż pokój standardowy. A standard kaucji odpowiada miesięcznemu czynszowi.

Zgodnie z prawem (ustawy o ochronie praw lokatorów) wysokość kaucji nie może przekroczyć sumy 12 czynszów miesięcznych. Ale to teoria, bo w praktyce np. najemca, który chce zapłacić czynsz w wysokości 2000 zł, rzadko zgodzi się na wpłacenie kaucji w wysokości 24 000 zł na początku umowy.

 

Poradnik dla wynajmującego

Rozpoczęcie najmu – protokół zdawczo – odbiorczy

Protokół przekazania mieszkania jest najważniejszym załącznikiem umowy najmu mieszkania, którą najemca przekazuje wynajmującemu. Dokument ten jest dowodem stanu fizycznego lokalu do momentu rozpoczęcia najmu. Będzie to podstawą do rozstrzygania wszelkich sporów po zakończeniu procesu wynajmu mieszkania. W połączeniu z powyższym należy zwrócić uwagę na sporządzenie szczegółowego protokołu przekazania. Oto elementy, które taka umowa powinna zawierać.

Na początku podajemy informacje o adresie, wielkości lokalu i jego lokalizacji. Opisujemy również instalacje techniczne, w jakie wyposażona jest nieruchomość.

Lista urządzeń wraz z załącznikami to najważniejszy element protokołu. Zawiera szczegółowe informacje o stanie każdego elementu domu. Opisujemy tutaj wszystkie elementy, które składają się na nasze założenie. Każdy element powinien również zawierać informacje o jego stanie zużycia. Wprowadź status i liczbę wszystkich liczników wewnątrz i na zewnątrz mieszkania. Będą to wodomierze, gazomierze i liczniki energii elektrycznej.

Okres wypowiedzenia umowy najmu

Umowę najmu mieszkania podpisują dwie strony – wynajmujący, który jest jego właścicielem i najemca, który wynajmuje mieszkanie. Jest to umowa równorzędna, dlatego zgodnie z polskim prawem obie strony mogą ją wypowiedzieć. Termin rozwiązania umowy najmu lokalu uzależniony jest od określonego czasu trwania umowy.

Kodeks cywilny przewiduje również natychmiastowe rozwiązanie umów najmu lokalu. Jest to możliwe, jeśli najemca nie zapłaci czynszu w ciągu dwóch pełnych miesięcy kalendarzowych. Jeżeli jednak wynajmujący chce skorzystać z tego prawa, powinien najpierw powiadomić pisemnie najemcę i dać najemcy dodatkowy miesiąc na uregulowanie płatności.

Jeśli chcesz skutecznie sprzedać nieruchomość, zapraszamy do Biura nieruchomości Olsztyn Grupa CDF.

 

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu?

Wyposażenie mieszkania

Bardzo ważne jest na początku zadbanie o bezpieczeństwo najemcy i odpowiednie przygotowanie mieszkania – techniczne i estetyczne. Podstawowym wyposażeniem wynajmowanego mieszkania jest umeblowana i w pełni wyposażona kuchnia oraz łazienka. Są to dwa pokoje, na które najemcy zazwyczaj zwracają największą uwagę, więc właściciele będą musieli o nie zadbać, jeśli chcą utrzymać zainteresowanie potencjalnych najemców. W kuchni oprócz odpowiedniej ilości szafek powinno się znaleźć sprzęt AGD taki jak lodówki i kuchenki. Zmywarki są również standardem dla wielu, więc wyposażenie mieszkań w to urządzenie również zwiększy ich atrakcyjność w oczach najemców. Można też spróbować wyposażyć mieszkanie w kuchenkę mikrofalową, czajnik elektryczny czy ekspres do kawy, ale są to wyposażenie dodatkowe, a nie podstawowe wyposażenie wynajmowanego mieszkania.

Ubezpieczenie OC najmującego

Dobrym sposobem na uzupełnienie kaucji jest poproszenie o ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej najemcy. Czasami może się okazać, że miesięczna kaucja najmu nie wystarcza na pokrycie strat spowodowanych przez najemcę. Dlatego ubezpieczenie OC najemcy stanowi dodatkowe zabezpieczenie mienia właściciela. Co ważne, pozwala również na naprawę uszkodzeń stałych elementów mieszkania, takich jak ściany czy parkiet, a nawet sufitu mieszkania znajdującego się pod wynajmowanym mieszkaniem w przypadku powodzi. Przykładowe ubezpieczenie najemcy do 100 000 zł ok. 50 zł.

Jeśli chcesz skutecznie sprzedać lub wynająć nieruchomość, powinieneś skupić się na fotografii wnętrz.

Jak wynająć mieszkanie legalnie? Podatki

Jeżeli właściciel mieszkania to osoba fizyczna, nieprowadzącą działalności gospodarczej, może ona wybrać jedną z dwóch form opodatkowania. Umowę najmu mieszkania można rozliczyć z urzędem skarbowym na zasadach jednorazowych lub ogólnych.

Podatnicy mają również 2 możliwości rozliczenia z fiskusem, jeśli wynajem mieszkania jest częścią działalności gospodarczej. Może zdecydować się na rozliczenie na zasadach ogólnych, czyli we wspomnianych powyżej stawkach 17% i 32%, lub zastosować wobec niego podatek liniowy. W obu przypadkach są one opłacane na podstawie dochodu, tj. dochód z najmu można pomniejszyć o koszty najmu. Wybierając metodę opodatkowania należy pamiętać, że wybrana metoda będzie dotyczyła wszystkich przychodów z działalności gospodarczej, a nie tylko części związanej z leasingiem.

Zapraszamy do kontaktu.